Frequently asked Questions - F.A.Q.

Auf dieser Seite finden Sie häufig gestellte Fragen (F.A.Q.) rund um das Thema "Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilienübertragungen"! Wir freuen uns zudem über weitere Fragen von Ihnen, die wir gerne unverbindlich und kostenlos beantworten. Nehmen Sie hierzu Kontakt mit uns auf!

Frage 1: Gutachtenkosten                                                                                 Nach § 198 BewG kann ein niedriger Verkehrswert ermittelt werden, wenn man mit dem Verkehrswert des Finanzamts nicht einverstanden ist. Wer zahlt eigentlich die Kosten für das Verkehrswertgutachten? Muss ich die Kosten tragen oder das Finanzamt? Wenn ich die Kosten tragen muss, gibt es Erfahrungswerte über das Honorar für einen Sachverständigen?

Antwort: Falls ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden soll, trägt der Steuerpflichtige die Kosten, d.h. das Honorar für den Gutachter. Aus diesem Grund ist es immer sinnvoll, sich erst einmal einen Überblick über die Wertsituation zu verschaffen. In der Regel kann ein Gutachter schon im Vorfeld erkennen, ob es sich lohnt, ein Gutachten erstellen zu lassen. Dies ist dann der Fall, wenn die Steuerersparnis deutlich über dem Gutachtenhonorar liegt. Als Anhaltspunkt gilt: für ein Einfamilienhaus beträgt das Gutachterhonorar etwa 1.500 bis 2.000 EUR. Für größere Objekte ist das Honorar entsprechend höher. Teilweise wird das Honorar auch als Prozentsatz der Steuerersparnis vereinbart.

Frage 2: Nießbrauch 1                                                                                          Ich habe von einem Steuerberater gehört, dass eine Grundstücksübertragung (Schenkung) unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchs zu einer erheblichen Steuerentlastung führen kann. Ist das richtig? Und wenn ja, wie funktioniert das?

Antwort: Ja, das ist richtig. Ein Nießbrauch kann dazu führen, dass das Grundstück für den Eigentümer so gut wie nutzlos wird. Das muss natürlich auch bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden. Allerdings ist derzeit noch nicht klar, wie der Nießbrauch bei der steuerlichen Verkehrswertermittlung angesetzt wird. Die Veröffentlichung der Erbschaftssteuerrichtlinien, die diesbezüglich Klarheit bringen sollen, wird erst für Ende April erwartet. Bis dahin gilt: Geduld haben und keine vorschnellen Nießbrauchkonstruktionen.

Frage 3: Nießbrauch 2                                                                                     Können Sie mir einmal erklären, was ein Nießbrauch ist. Und warum wirkt er sich so stark auf den Verkehrswert aus?

Antwort: Bei einem Nießbrauch überlässt der Grundstückseigentümer die Nutzung seines Grundstücks einer anderen Person. Diese Nutzung ist in der Regel gebunden an das Lebensende der zum Nießbrauch berechtigten Person.Derartige Nießbrauchrechte werden sehr häufig bei Erbschaften und Schenkungen vereinbart.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer überträgt sein Grundstück, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, auf seine Kinder. Die Kinder überlassem dem Vater aber den Nießbrauch am Grundstück, d.h. der Vater kann das Grundstück und das darauf bestehende Gebäude unter Ausschluss der Kinder weiter nutzen.Da der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen wird, wirkt er auch gegen zukünftige Erwerber. Falls die Kinder das Grundstück mit dem Einfamilienhaus verkaufen sollten, so kauft der neue Eigentümer den Nießbrauch mit ein. Nimmt man einmal an, dass der Vater 60 Jahre alt ist und eine Lebenserwartung von mehr als 20 Jahren hat, kann der neue Eigentümer das erworbene Grundstück mit dem Einfamilienhaus mehr als 20 Jahre nicht nutzen. Es ist leicht vorstellbar, dass ein Kaufinteressent (wenn es überhaupt einen gibt) unter diesen Umständen erhebliche Abschläge vom "Normalpreis" machen würde. Diese Abschläge müssen auch bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.